Tài sản lớn nhất của doanh nghiệp bds các bds, để định giá được doanh nghiệp bds bạn cần phải biết cách định giá các bds mà doanh nghiệp sở hữu. Hôm nay mình chỉ cho  các bạn phương pháp định giá bds chính có tính thực tế rất cao nhưng không phải ai cũng biết. đó là định giá bds theo phương pháp thặng dư.

Định nghĩa

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Công thức tổng quát

Trong đó:

• V:  Giá trị bất động sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá (t = 0)
• DT: Doanh thu phát triển của bất động sản tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền (t=0). Thông thường DT₀ = 0.
• CP₀ :  Chi phí phát triển tại thời điểm 0.
• DT_t: Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t.
• CP_t :  Chi phí phát triển tại thời điểm t.
• r : Tỷ suất chiết khấu.
• n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
• t : Năm dự báo.
• V_n : Giá trị còn lại của bất động sản cuối kỳ dự báo.

Các trường hợp áp dụng cụ thể

Trường hợp 1: Giả định các bất động sản phát triển được xây dựng và bán lại toàn bộ sản phẩm ngay tại thời điểm thẩm định giá.

• Công thức áp dụng: V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)
  Trong đó
  Doanh thu (DT) = giá bán*diện tích thương phẩm
  Chi phí (CP):
  – Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, thiết kế, xây dựng, lãi vay, dự phòng…. (tổng mức đầu tư)
  – Chi phí quảng cáo bán hàng (1,5% doanh thu)
  – Thuế (20% doanh thu)

Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển của bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu bán lại toàn bộ sản phẩm.

Công thức áp dụng: 

Trường hợp 3: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh, đồng thời bất động sản này được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động sau khi kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo).

Công thức áp dụng:

Đối với trường hợp 2, trường hợp 3: Các thẩm định viên phải thu thập các thông tin liên quan đến dự báo cung cầu, lạm phát, chính sách kinh tế – xã hội và các yếu tố khác liên quan và ảnh hưởng tới doanh thu, chi phí của bất động sản giả định.

Các bước xác định

Bước 1:  Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản và quy đổi về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản và quy đổi về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5:  Xác định giá trị cuối kỳ dự báo (V_n) và quy đổi về thời điểm thẩm định giá.

Bước 6: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của bước 3 trừ (-) kết quả của bước 4 và cộng (+) kết quả của bước 5.

Ví dụ

Doanh nghiệp A có duy nhất một bất động sản phát triền dự án B có thông tin như sau:

Tổng diện tích dự án là 100 (ha), diện tích thương phẩm là 30 (ha) giá bán thị trường hiện tại là 15tr/m2, doanh thu tiềm năng là 4,5 nghìn tỷ (30ha*15tr = 4,5k tỷ).

Tổng mức đầu tư là 1.5k tỷ, chi phí bán hàng là 2% doanh thu, chi phí trước thuế là 1.59k tỷ (1.5k tỷ + 2%*4.5k tỷ = 1.59k tỷ).

Thuế thu nhập là 20% = 20%*(4.5k tỷ – 1.59k tỷ) = 582tr

Giá trị BDS = 4.5k tỷ – 1.59k tỷ – 582tr = 2.328k tỷ

Nếu tiền mặt của doanh nghiệp A là 100 tỷ, nợ vay ngân hàng 300 tỷ, thì RNAV = 2.328 +100 – 300 = 2.327,8k tỷ.

uư điểm

• Được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển
• Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
• Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.

Nhược điểm

• Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
• Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường
• Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
• Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Điều kiện áp dụng

• Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển
• Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
• Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…
• Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
• Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ(-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.